# Machbarkeitsstudie MS-BEISPIEL

**Testweg 1, 6330 Cham** · Parzelle 9999 · Cham · Zone W 3a

Stand 2026-10-25 · Version 0.15.1 · Messweise alt

> Diese Studie ist keine Projektierung und keine Rechtsauskunft. Die Zahlen stammen aus der Bauordnung (Gemeindedatei, Regelwerk mit Artikel und Zitat), dem ÖREB-Kataster und der amtlichen Vermessung und sind mit Code gerechnet; Annahmen sind als solche bezeichnet. Massgebend sind die geltenden Erlasse und der Entscheid der Baubehörde.

## Kennzahlen

| Grösse | Wert | Herkunft | Konfidenz | Artikel |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Fläche der Parzelle | 1'240 m² | ÖREB-Kataster | belegt |  |
| Fläche in der Zone | 1'240 m² | ÖREB-Kataster | belegt |  |
| Anrechenbare Landfläche | 1'240 m² | Rechnung | plausibel | § 18 aV PBG (V PBG vom 16.11.1999, Fassung bis 31.12.2018) |
| Ausnützungsziffer | 0.55 | Regelwerk | belegt | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.1 |
| Geschossfläche höchstens | 682 m² | Rechnung | plausibel |  |
| Vollgeschosse | 3 | Regelwerk | belegt | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.1 |
| Höhe aus Geschossen | 9 m | Rechnung | Annahme |  |
| Geschosshöhe | 3 m | Annahme | Annahme |  |
| Grenzabstand klein | 5 m | Regelwerk | belegt | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.2 |
| Grenzabstand gross | 9 m | Regelwerk | belegt | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.2 |
| Strassenabstand | 6 m | Regelwerk | Annahme | § 17 Abs. 1 lit. a GSW |
| Baufenster | 510 m² | Rechnung | plausibel |  |
| Grundfläche Baukörper | 189 m² | Rechnung | plausibel |  |
| Geschossfläche realisierbar | 682 m² | Rechnung | plausibel |  |

Begrenzt durch die Nutzungsziffer; Reserve 0 m².

## Volumenmodell

Flachdach mit Attika: Ausnützung: 682 von 682 m² (100 %).

## Umgebung

- Gelände und Nachbargebäude nicht abgefragt (ohne Netz).

## Varianten

| Variante | Zonenkonformität | Kennzahlen | Grund |
| --- | --- | --- | --- |
| Einfamilienhaus | zonenkonform | GF 682 m², 19 Zimmer, 2 Parkplätze |  |
| Villa (grosses Einfamilienhaus) | zonenkonform | GF 682 m², 19 Zimmer, 2 Parkplätze |  |
| Doppel- oder Reihenhaus | zonenkonform | GF 682 m², 1 Einheiten, 2 Parkplätze | Der Baukörper ist 13.76 m lang – zu kurz für zwei Einheiten à 7.5 m. |
| Mehrfamilienhaus | zonenkonform | GF 682 m², 5 Wohnungen, 6 Parkplätze |  |
| Wohnen und Gewerbe | unter Vorbehalt | GF 682 m², 3 Wohnungen, 4 Parkplätze, davon Gewerbe 189 m² | In Wohnzonen nur nicht störendes Gewerbe. |
| Gewerbe oder Dienstleistung | unter Vorbehalt | GF 682 m² | In Wohnzonen nur nicht störendes Gewerbe. |

## Hürden

- **Hinweis** – Grundwasserschutzareale: Gewässerschutzbereich Au (Testeintrag)
- **Hinweis** – Lärm: Empfindlichkeitsstufe II
- **Hinweis** – Revision der Bauordnung: Neue Bauordnung, Zonenplan und Parkplatzreglement (Ortsplanungsrevision)
- **Hinweis** – Rechnung: Abzüge ohne amtliche Fläche nicht abgezogen (Obergrenze): Verkehrsfläche
- **Hinweis** – Rechnung: Strassenachsen nicht abgefragt: keine Seite gilt als Strassenseite (Strassenabstand prüfen).
- **Hinweis** – Rechnung: Gelände und Nachbargebäude nicht abgefragt (ohne Netz).

## Annahmen

- Wohnungsgrösse 110 m² Hauptnutzfläche
- 35 m² Geschossfläche je Zimmer
- 2 Parkplätze
- Nebenbauten (Garage, Pool) als Kleinbauten im Grenzabstand – nach Bauordnung prüfen
- 7.5 m Breite je Einheit
- 110 m² Hauptnutzfläche je Wohnung
- 85% Hauptnutzfläche
- 1 Parkplatz je Wohnung + 10% Besucher
- Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnen darüber
- ganze Geschossfläche gewerblich; Störgrad nach Zonenvorschrift
- Höhe aus Geschossen: 3 × 3 m – die Zone nennt keine Höhe
- Geschosshöhe: Vorgabe 3.0 m (Plan Abschnitt 9.5)
- Strassenabstand: Bedingung nicht entscheidbar: grösster Wert angenommen (6 m an Kantonsstrassen, soweit keine Baulinien bestehen; 4 m an Gemeindestrassen, soweit keine Baulinien bestehen)

## Quellen

- **§ 18 aV PBG (V PBG vom 16.11.1999, Fassung bis 31.12.2018)**
- **§ 38 Abs. 1 Ziff. 1.1** (Bauordnung der Einwohnergemeinde Cham (in Kraft seit 2023-02-20)): «W 3a \| 3 \| 0.55 \| -- \| -- \| --»
- **§ 8 Abs. 2 lit. a aV PBG (Grundfläche)**
- **§ 38 Abs. 1 Ziff. 1.2** (Bauordnung der Einwohnergemeinde Cham (in Kraft seit 2023-02-20)): «W 3a \| -- \| 5.00 \| 9.00 \| II»
- **§ 17 Abs. 1 lit. a GSW** (Kantonale Messregeln (alt)): «Soweit keine Baulinien bestehen, beträgt der Mindestabstand für Gebäude a) an Kantonsstrassen 6 m; b) an Gemeindestrassen 4 m.»

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Machbarkeitsprüfer (machbarkeits.prüfer.ch) – keine Projektierung, keine Rechtsauskunft.